三大证券报聚焦楼市调控加码 调控将保持从严

女王大人

腾讯财经综合 继上周长沙、重庆等多个省会城市或直辖市加码楼市调控以后，重点是“限售”，限售年限在2年、3年乃至5年不等。

上证报头版头条《2天7城加码楼市调控 剑指“短线炒房”》

⊙记者 张良 于祥明
楼市调控再度升级。22日至23日，短短两天内，共有包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、石家庄7个省会城市或直辖市加码楼市调控措施。其中，除西安侧重在销售端控制房价外，其余城市的调控重点都是“限售”，限售年限在2年、3年乃至5年不等。
对照国家统计局上周发布的8月最新房价，此次展开调控的城市呈现环比继续上涨、同比涨幅明显的特征，调控的加码正体现了因城施策的“精准性”，更预示四季度将继续贯彻“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”的方针。而从此轮调控的方向看，主打限售，即剑指“短线炒房”。
最长限售期达5年
梳理各地限售政策：石家庄在限购的同时明确，新购住房（含二手房）5年内不得上市交易；重庆方面，主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；南昌要求，全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售。
上述城市并非单纯“限售”，还有配套政策叠加。如在此次调控较为严厉的长沙，根据新规，自9月23日起，除新购商品房3年内限售外，长沙市户籍已有一套房的，需要取得首套房不动产权证3年后才能买第二套房，外来户则限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。此外，南昌的新规具体还包括：在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让的政策，对“三限房”购房人，自购房合同签订之日起5年内不得转让，限售期相对更长。
给非热点城市降温
此轮调控还有一个特征，即7个城市都在“15个一线城市和热点二线城市”的范围之外。房地产业内人士指出，从国家统计局上周发布的8月份全国70个大中城市房价指数看，一二线热点城市房价指数都在趋稳，且所有一线城市环比都已停止上涨。但同时，部分城市仍有环比上涨，且同比涨幅明显。从因城施策来看，这些城市的过热风险不得不防，需要在政策上进一步为楼市降温。而从举措看，效果最快的还是限购、限贷以及加码限售。
具体数据方面，在8月份的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况统计中，长沙的新建商品住宅价格指数同比涨幅位居第一，达16.9%，环比涨幅则为0.2%。此外，石家庄环比涨0.1%，同比涨9.5%；重庆环比涨0.3%，同比涨12.9%；南昌环比涨0.9%，同比涨8.7%；西安环比涨0.3%，同比涨14.7%；贵阳环比涨0.7%，同比涨9.2%；南宁环比涨0.6%，同比涨12.5%。
此外，上述城市的库存正在持续减少，一定程度上强化了房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示，8月份，南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下，重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。
为购租并举赢得时间
同策咨询研究部总监张宏伟指出，按往年调控经验，每轮楼市新规的“间隔期”大约是6至8个月。追溯来看，由去年3月上海“沪九条”开始，到去年10月，大约20个核心一二线城市集中出台调控政策；今年3月，北京出台“3·17新政”又带动部分城市升级楼市调控。现在，又到了调控政策出台的“窗口期”，此轮调控是对此前政策的补充和强化。
同时，新规的出台时机也体现出预期管理的需要。“这次多个城市集体升级调控，可能是为了防范在‘金九银十’的特殊节点，出现楼市进一步上涨的预期。”易居研究院副院长杨红旭认为。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也指出：“去年房地产调控政策出台以来，一线热点城市取得明显成效，有人判断楼市调控政策会松动。但是，近两天部分城市出台的新措施，传递了楼市调控不会放松反而可能再度加码的信号。”
陈晟认为，建立房地产长效机制是更为核心、更为长远的问题。目前，房地产调控政策不松动，各种限制政策意在阶段性平抑房价，是为建立购租并举的房地产长效机制赢得时间。
同时，此轮调控多数城市在“限售”上做文章，剑指“短线炒房”。海通证券首席经济学家姜超认为，上述城市的限售期从2年到5年不等，这也表明了政府压制地产泡沫的决心。可以预见，房地产的投机功能将持续被弱化。

中证报头版《楼市调控持续从严 货币信贷结构优化》

在长沙、重庆、石家庄、西安等地楼市调控加码的同时，近期多个城市的首套房贷利率也迎来“定向加息”。专家认为，在信贷总量不变的情况下，货币信贷政策的结构将趋于优化。未来一段时间，前期房地产调控政策效果将不断显现，政策力度从严，购房成本保持增势。
利率上行“水涨船高”
当下首套房贷利率上调并不局限在一线城市和热点城市。融360发布的数据显示，8月全国首套房平均利率已经达到5.12%。8月全国533家银行中，有154家对首套房利率进行了再度上调，占比28.89%。目前执行首套房利率上浮的银行达到252家，彻底打破了7月“基准为主”的格局。
9月以来，多地更是接连上浮首套房贷利率。以北京地区为例，首套房房贷利率上浮5%-10%成为普遍现象。
“去年年底以来央行实行稳健中性的货币政策，市场流动性趋于紧张，银行资金成本上升较快，因此贷款利率处于上升的态势。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，从数据看，人民币贷款加权平均利率已连续3个季度上行，二季度环比上涨14个基点到5.67%。在此情况下，住房贷款作为贷款的一种，利率上行事实上是一种“水涨船高”现象。其次，近两年全国尤其是一二线房地产价格上涨较快、销售火爆，房地产市场风险一定程度上放大。商业银行通过包括上调房贷利率、提升首付比例、收紧贷款申请条件等手段来把握个人住房贷款发放的进度和节奏，是防控信贷风险的一种措施。
信贷额度紧张也是导致首套房贷利率上行的原因之一。中国银行国际金融研究所研究员周景彤表示：“银行等金融机构上半年已经将投放的额度用了很多，因此下半年额度较少。”
中金公司日前在研报中指出，银行信贷额度开始捉襟见肘。走访的诸多银行已将全年70%-80%的信贷额度用光，下半年信贷额度将较为紧张。这会引发银行议价能力提升，贷款利率上浮的情况较为普遍。
另外，银行负债成本、购房需求、信贷供给也对首套房贷利率有影响。交通银行首席经济学家连平表示，银行负债成本在上升，如果资产定价不做调整，息差将会收窄。当下银行盈利状况总体平稳，但增长速度比较缓慢。按揭贷款作为银行贷款中的重要组成部分，如果不做适当调整，银行息差或有压力。房贷利率上涨也与购房需求和信贷供给有关。一方面，到今年三季度为止，全国购房需求和增长情况比较可观。另一方面，2016年以来银行发放按揭贷款的增速较快，短期内银行按揭贷款总量迅速增长后，银行需要考虑未来的风险管理和结构问题，不能让按揭贷款比重不断提高，需要做一些适当调控。
信贷结构优化
东方choice数据显示，自2015年10月央行调整中长期贷款基准利率至4.9%以来，至今仍保持在历史较低水平。目前房贷水平仍处较低的水平。
事实上，在基准利率不变的情况下，提高首套房贷利率，也是总量政策不变情况下的结构优化，可以使资金更多投向农业基础设施、一二三产业融合、新型城镇化等重点领域，更好支持实体经济发展。董希淼表示，去年以来房地产贷款，特别是个人住房贷款增长非常快，对实体经济特别是制造业、小微企业的信贷投放，一定程度上产生了“挤压”效应。随着商业银行适度调整房地产信贷政策，今年以来房贷增长在贷款新增里的占比在下降，而投向制造业、小微企业、三农和基础设施的贷款增长较快。
银监会披露数据显示，截至8月末，制造业贷款同比增长1.6%，增速较去年同期上升2.3个百分点，较今年6月末上升0.6个百分点。小微企业贷款同比增长16%，保障性安居工程贷款、涉农贷款和基础设施行业贷款同比分别增长25.9%、10.2%和16.3%。对重点领域和薄弱环节支持力度继续加大，服务实体经济的力度进一步加大。
周景彤表示，调控房地产的直接目的是降杠杆、挤泡沫，遏制房地产市场房价过快上涨、泡沫不断膨胀的势头。如果房地产领域流入的资金变少，在资金总量一定的条件下流入实体经济的资金总量确实会相对多一些。
“房贷利率上行及房贷在部分一二线城市相对收紧的出发点是控制房贷需求，通过房贷投放步伐的放缓，让房贷需求不会在短期内迅速释放，或会带来支持经济的效果。”连平认为，但从银行本身来说，目前对实体经济投放的资金还比较充足，且银行信贷投放关键是看市场的需求及对风险判断。
调控将保持从严
针对未来房地产信贷政策是否会继续趋严的问题，董希淼表示，或有进一步调整可能，包括房地产开发贷款和个人住房贷款都可能适度收紧。事实上，房地产调控政策、房地产市场走向、市场流动性、银行信贷额度以及监管部门相关政策变化，都会对房地产信贷政策产生影响。
“对房地产总体的调控，包括货币政策，以及一些限购限贷政策在未来可预见的一段时间应该是比较稳定的，进一步趋严的可能性较小。”周景彤分析，从近几个月情况来看，房地产市场一度过热的一二线城市其成交量、价格等各方面都在降温，投资也在相对减少。前期严格的房地产调控政策效果正在显现，这种情况下没必要再进一步加大调控力度。
从贷款方面看，连平认为，按揭贷款最近这几年发放较多，但在整个信贷余额中比重依然不高。在这种情况下，银行对于整个房地产方面的贷款，包括按揭贷款和开发商贷款，短期内比重明显上升。不过，银行不可能让房贷比重继续大幅度上升。按揭贷款事实上是在相对收紧，投放速度也在放缓。

证券时报头版评论：多城集体限售凸显“房住不炒”调控红线

证券时报记者 张达
近日，重庆、南昌、西安、南宁、贵阳、长沙、石家庄等7个城市接连出台楼市调控新政。除西安外，6个城市均涉及限售，这显示政府抑制投资投机性购房需求的决心，“房住不炒”的调控红线进一步凸显。
出台楼市新政的这7个城市，均是二三线城市中近期房价上涨过快的城市。记者梳理8月统计局70大中城市房价数据发现，长沙新房价格同比涨幅最高，达到16.9%，二手房价格同比涨幅位居第二，达到20.2%；南昌新房价格环比涨幅排名并列第三，达到0.9%；西安新房价格同比涨幅并列第四，达到14.7%，二手房价格环比涨幅并列第四，达到0.9%；重庆二手房价格环比涨幅并列第五，新房价格同比涨幅达到12.9%；贵阳新房价格环比涨幅并列第五，为0.7%；南宁新房价格同比涨幅也超过12%。尽管这7个城市不在国家统计局口径的15个一线和二线热点城市中，但是出于稳定市场的目的，房价上涨过快政府必然要出调控政策。
从这些城市的调控手段看，这次明显集中在限售，既有新加入限售行列的城市，也有限售升级的城市。其中，长沙将限售时限从2年升至3年，南宁在此前个人限售的基础上增加了法人单位限售。限售时限有2年，有3年，有的甚至是5年，这明显是为了抑制投资投机性需求，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本定位，有利于稳定当地房价。
“房住不炒”是中央政府进行房地产调控的红线。在中央政府的分类指导下，地方政府要落实主体责任，因城施策，稳定当地房地产市场，哪里的房价过快上涨，哪里就会出台调控措施。经过阶段性去库存后的部分三四线城市，供求关系已经发生变化，房价开始上涨，有的涨幅较大，这与这些地方信贷政策不严有关，也与一二线城市的炒房资金转移流入有关，进一步出台调控政策的可能性较大。但是，由于“3·17”新政以来的调控效果不断显现，15个一线城市和热点二线城市的房价趋向稳定，再出台全国性楼市调控政策的可能性不大。
当前，实施限购、限贷、限价、限售等一系列短期调控措施都是在为建立房地产调控长效机制争取时间，这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。不要以为房地产税没出台，长效机制就没有建立，因为税收只是其中一项。实际上，长效机制已经在推进路上，既包括购租并举的住房制度的逐步建立，又包括土地供应制度的逐步完善、差别化信贷政策的持续推进等等，只是由于税收问题更加复杂，因此相对于住房、土地、信贷等政策的推进进度稍有滞后，但是相关工作正在展开。而待长效机制建立起来后，短期调控措施才可以逐步退出。